가치투자지(地)를 찾자 - 경기도 양평
필자는 많은 강의와 글 등을 통해서 늘 주장하는 것이 있다.
토지 투자의 가장 중요한 사항은 바로"목적을 정해서 내가 잘 아는 지역에 투자" 하는것이 토지 투자의 성공의 첫째 요건이라는 것이다.
이제 부터는 한 걸음 더 나아가 수도권 각 지역의 개별 호재를 분석하면서 독자들에게 또는 필자에게 가장 와 닿는 가치 투자지는 어디인지 우리 스스로 찾아보는 시간을 가져볼 까 한다. 먼저 경기도 양평이다.
경기도와 강원도의 접경지역. 1군 1읍 11개면과 인구 92,529명, 면적은 경기도에서는 가장 넓은 면적인 877.8km(2009년 경기도 통계자료)을 가지고 있는 곳.
우리가 전원 주택지나 세컨 하우스의 선호 지역을 조사해 보면 언제나 가고 싶은 곳의 상위권에 드는 지역이다. 그도 그럴것이 서울 강남에서 양평읍까지 거리가 불과 50km내외, 가장 먼 강서구 김포공항근처에서 온다고 해도 70km내외면 도착할 수 있는 근거리이다. 불과 차로 이동하면 서울의 어디에서나 1시간이나 1시간30분이면 도착할 수 있는 곳에 이런 자연환경과 맑은 물을 접할 수 있는 곳은 양평, 가평 등 몇 군데를 빼고는 찾아볼 수 없다.
하지만 그 말은 역설적으로 표현하자면 그 만큼 규제가 많은 곳이다.
일단 환경관련 물에 대한 규제만 보더라도 먼저 〈한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률〉에 의한 한강 수계의 상수원 관리 지역은 다음의 3가지 지역(구역)이 있다다. 〈수도법〉에 따라 지정 공고된 상수원 보호구역, 〈한강수계 상수원 수질개선 및 지원 등에 관한 법률〉에 따라 수변구역, 〈환경정책 기본법〉에 따라 수질보전 특별대책지역Ⅰ,Ⅱ권역 등이다. 또한 수도권 정비 계획법상 개발 등이 가장 어려운 자연보전권역으로 지정되어 있다. 복잡하다. 여기에다 개별법들의 행위 제한까지 더해 진다면 머리 아프다.
오고 싶어도 규제가 많아서 못 온다는 얘기가 맞다.
단순히 세컨 하우스를 짓는데도 양평 일부 지역에서는 (우리는 이런 지역을 수질보전 특별대책지역Ⅰ권역이라 한다)세대원이 6개월 이상 거주를 해야만 주택을 지을 수 있으니 (예외도 있다. 하수처리구역 내에서는 거주 요건이 필요 없다) 요즘 트렌드의 변화에 따른 삶의 질의향상 차원에서 그런 멀티 헤비테이션(서울에 집하나 시골에 집 하나를 가지고 흔히 말하는 4도3촌 생활을 하는 트렌드)생활을 하고 싶어 하지만 자녀들 교육 때문에 주소를 옮기기 힘든 가정들은 그림의 떡인 지역이 바로 양평이었다.(이런 분들은 차선책으로 거리는 조금 더 멀지만 그런 규제가 없는 수질보전 특별대책지역Ⅱ권역이나 강원도 홍천 쪽 등 다른 지역으로 움직인다)
이런 양평은 예전부터 전원주택 엄격히 말하면 예전에 별장이라고 이름을 붙이는 고급 전원주택부터 요즘의 트렌드인 작은 평수의 세컨 하우스까지 늘 서울과 수도권 시민들의 일종의 로망이었다. 그래서 토지 투자적인 측면에서도 안정적으로 꾸준히 가격 상승이 이어져 오곤 하는 지역이었다. 거기에 중앙선 복선전철이 현재 3단계 구간인 용문까지 2009년 12월23일에 개통되어 서울에서의 접근성이 좋아졌다. 또한 현재 양평 까지 개통되어있는 경남 마산에서 경기도 화도까지 이어지는 중부내륙고속도로와 2009년 7월에 개통된 서울-춘천-양양(동서고속도로) 고속도로의 춘천까지 개통에 힘입어 2007-2009년 사이에 가격 상승이 평년대비 조금 높아진 수준으로 토지 가격이 형성 되어왔다.
하지만 양평에서의 토지 투자는 투자적인 측면에서는 조금 미흡 했던것도 사실이다.
주로 전원주택 단지로의 개발이나 필지를 구입하여 평균적인 지가 상승과 더불어 삶의 질의 향상을 즐기는 측면 정도에서의 투자방법 이었다.
그런 양평에 새로운 개발이나 큰 흐름의 조짐이 시작되었다.
그 첫번째는
1조2천억 규모의 ‘양평 한화워터파크 휴양촌’본격화이다.
‘한화호텔앤드리조트’가 총 1조2천억원을 투입해 ‘양평 한화복합휴양단지’ 조성사업을 본격 추진한다.
1979년 국내 최초의 콘도미니엄 건설로 레저 분야에 첫발을 디딘 후 1986년 한화그룹에 인수돼 비약적인 발전을 거듭하고 있는 한화호텔앤리조트는 최근 모기업의 비자금관련 검찰 수사가 마무리 단계에 접어들면서 2011년 부터 새로운 기업 도약의 발판으로 삼고자 의욕적인 사업비전을 제시하고 있다.
한화호텔앤리조트는 2011년 상반기에 착공, 2014년 말 개장할 계획이었다.
하지만 국내, 외 경제 상황 악화 등으로 개장 시기는 늦춰질 전망이다.
양평프로젝트는 ‘옥산’과 ‘중미산’이 위치한 양평군 옥천면 신복리 141-5번지 일원 900여만㎡(272만평) 부지에 1조2천억원의 사업비를 2015년까지 단계별로 투입해 콘도 신축 1,000실을 핵심 사업으로 5~6층 규모의 힐링센터 등이 조성된다.
주 사업내역은 관광휴양지구, 주거지구, 산림교육지구 및 임산물 재배지구로 크게 나눠 특색 있는 테마 관광촌을 조성한다는 계획이다.
또 아울렛 몰과 7동 규모의 키즈랜드, 상업지구내 아울렛몰, 600세대 가량의 에코 주거타운, 허브단지, 치유의 숲, 산채 약초 등 임산물 재배단지, 탐험학교 등이 들어설 계획이다.
특히 4계절 스파랜드에는 2~3천억을 투입해 워터파크와 온천장, 호텔, 특산물 판매장 등으로 국내최대 야외 테마 스파촌 등으로 탈바꿈한다.
워터파크는 가족단위, 젊은 세대와 어린이들도 즐길 수 있는 다양한 테마시설을 도입할 예정이다.
한화호텔앤드리조트 한 관계자는 “그룹의 중장기 성장전략인 ‘Great challenge 2015'의 일환으로 대대적인 현대적 변신을 추진하고 있다” 며 “콘도체인의 순차적인 리뉴얼을 포함해 말 그대로 뼈대만 빼고 모든 것을 바꾸어 국제적인 사업경쟁력을 확보해 나갈 계획”이라고 청사진을 제시했다.
국내 굴지의 레져 업체인 한화리조트가 바로 천혜의 자연환경에 문화라는 컨텐츠를 덧 붙여 본격적인 종합 놀이 문화 시설로의 변신을 시작하기로 했다.
두 번째 변화는
환경에 문화를 덧 붙여 예술적 가치를 창조하는 사업들이다.
즉 남한강 ‘예술특구 + 문화의 거리 = 미술중심 도시’
경기도 양평군 남한강 주변에 전국 최대 규모의 예술특구가 들어설 예정이다.
양평군 강상면 남한강 주변에 추진되고 있는 가칭 ‘남한강예술특구’ 조성사업이 본격화될 전망이다.2011년 10월 실시설계가 완료된 남한강예술특구 사업비 520억원(국비 487억원 포함) 중 국비 94억원이 확보됐다남한강예술특구는 오는 2013 년까지 강상면 한국방송광고공사(코바코) 남한강연수원 주변 9 만여㎡에 창작스튜디오와 전시관, 숙박시설 등을 조성하는 사업으로, 문화체육관광부와 양평군이 공동으로 520억원을 들여 추진 중이다.예술특구에는 창작스튜디오 100실, 갤러리 100실, 아트페어전시관(5천㎡), 작가와 일반인들을 위한 숙박시설인 아트텔(6천200㎡) 등이 마련되며, 산재한 갤러리들과 미술품 경매시장(아트페어) 등이 유치될 예정이다.남한강예술특구 조성 사업이 본 궤도에 올라섬에 따라 강상면~양근천길~강하면을 잇는 88번 국지도를 중심으로 흩어져 있는 문화 예술 사업을 연계하는 한강아트로드 사업도 한층 탄력을 받을 전망이다.이 특구는 2011-2013년까지 문화관광부가 487억원, 양평군이 34억 등 총 520억원이 투입되는 대형 프로젝트다.
또한 양평군은 특구와 강상면과 양근천 길, 강하면을 잇는 문화의 거리 조성을 추진하고 있다. KOBACO 연구원에서 양평읍내 간 ‘강상 아트로드’, 양평읍을 관통하는 양근천 길, 강하면에 바탕골 예술관에 이르는 ‘한강 아트로드’를 예술특구와 연계한다는 방침이다.
강상 아트로드에는 양근 나루터가 문화, 예술적으로 복원되며, 공공건물과 거리, 울타리, 소공원 등은 공공미술적으로 표현된다.
또 양근천 길에는 하절기 주말 상설공연으로 ‘와글와글 음악회’가 마련되며, 시멘트 구조물과 교량, 도로에는 물을 테마로한 공공미술작품이 설치된다.
이와 함께 한강 아트로드는 강하 하수종말처리장을 물에 접목한 환경미술제가 열릴 예정이다.
세번째 개발 호재이다.
바로 “친수구역 활용에 관한 특별법"이다.
그 주요 내용은 4대강 하천 주변 지역의 체계적이고 계획적인 이용을 위해 국토해양부 장관은 직접 또는 사업 시행자의 제안에 따라 국가하천 경계로부터 양안 2km범위내의 지역을 일정비율 이상 포함하는 구역에 대해 친수구역의 지정 ,변경 또는 해제할 수 있다.
즉 국가하천 2km범위 안의 지역 50%를 포함하는 지역을 '친수구역'라 부르는데 현재는 환경 관련 법률 등으로 인해 개발이 거의 불가능 했다. 그러나 이 법이 통과함으로써 주거. 상업. 문화. 관광. 레저 등과 관련된 사업이 가능해 진다는 것이다.
친수구역 주요 대상지는 지류. 지천을 뺀 4대강 사업 구간 6400여km²다. 현재 구리 월드 디자인 시티, 부여 규암지구, 나주 노안지구, 부산 에코 델타 시티 조성사업 등이 계획 예정인 친수구역 조성 사업지이다.
필자는 4대강 사업의 당위성이나 또는 환경문제로 인한 논쟁을 하자는 것은 아니다.
그 사업의 평가나 판단은 시간이 말해 줄 것이다.
단지 국민의 삶의 질의 향상 이라는 측면에서의 관점에서 보자는 것이다.
예를 들면 급속하게 레저 활동 인구가 늘고 있는 자전거같은 관점에서의 접근이다.
그렇게 사업이 시행될 경우 삶의 질의 향상 이라는 국민적 트렌드와 외국 관광객을 유치함에 있어 한강 수계에서는 잠실 제2롯데월드- 양수리- 여주 이포보- 여주 강천보 등의 남한강 라인은 천혜의 관광 자원이 될 것이며 그에 따른 하남-남양주-양평-여주 일대는 수도권 최대의 관광벨트로 자리 매김 할 것으로 보인다.
때로는 상상이 현실이 된다. 상상해보자.
황사에 지친 또는 자연재해에 지친 많은 중국이나 일본 관광객들이 영종도 국제공항을 통해 입국한다.
그들은 첫 번째 행선지로 동양에서 두 번째 고층 호텔이 들어올 잠실로 향한다.
잠실에 여장을 풀고, 굉장한 놀이와 먹거리 그리고 명품쇼핑이 있는 제2 롯데월드에서 쇼핑과 관광을 즐기며 하루를 즐겁게 보낸다.
이들은 이튿날 아침 잠실 나루터에서 관광선을 타고 가는 곳곳이 절경인 남한강을 따라 양평에 위치한 환경과 문화가 살아있는 양평문화 특구(가칭)에 도착한다.
마치 서울 인사동 거리에 있는 듯한 우리 고전문화와 현대 미술박물관에 와 있는듯한 수 많은 예술가들의 작품을 보며 즐기며 구입한다. 관광 소비 대국의 국민답게 갤러리들과 더불어 입점해 있는 수많은 명품 샆에서 지갑을 열고 쇼핑을 한다.
이들은 쇼핑과 관광이 끝난 후 이번에 새로 개장한 한화리조트 놀이동산으로 간다.
차로 10분밖에 걸리지 않고 가는 그 길의 자연환경이 일본이나 중국에서 보는 가로수 길과는 너무나 다르게 최대한 자연을 살리고 그 위에 테마를 입혀서 나무 한 그루 마다 재미있고 신기하다.
도착해서 인근 중미산과 유명산이 둘러쌓인 노천 풀에서 용문산에서 나는 들꽃차를 마시며 동양 최대의 테라피 온천욕을 즐긴다.
또 아이들은 동해의 파도를 옮긴 듯한 최대의 풀장에서 동해의 진짜 파도를
타는 듯한 스릴을 맛 본다.
저녁에는 문화와 먹거리가 공존하는 여주 이포보나 강천보로 자리를 옮긴다.
마치 동양의 나폴리를 보는듯한 즐비해 있는 수상 레스토랑과 카페 등에서
삼삼오오 짝을 지어 와인과 양평과 여주 특산물들을 곁들여
환상적인 디너파티를 하며 멋진 한국을 즐긴다.
환상적이지 않은가?!!
먼 미래의 얘기가 아니다.!!
투자는 특히 토지 투자는 미래 가치를 만드는 것이다.
경제학적인 측면, 즉 투자적인 측면에서도 해석도 마찬가지이다.
돈이 모이는 지역은 즉 자본의 확대 재생산이 가능한 지역은 실수요자 보다는 투자수요(가수요)가 많은 지역이 낫다.
자본의 힘이 실수요 보다는 투자 수요가 강하기 때문이다.
그리고 투자 수요는 동네 수요 보다는 지역 밖(외지인) 수요가 강하다.
또한 개발이란 측면에서도 큰 흐름은 정책을 따라 간다.
양평은 많은 개발계획이 있거나 또는 많은 재개발, 재건축의 호재가 있는 곳은 아니다.
하지만 미래 가치는 더 이상 토건 방식의 무조건 개발계획 보다는 바로 자연에 문화를 입히는 고 부가가치 사업이 바로 투자에 있어서도 미래가치를 만드는 최우선이 아닐까 싶다.
토지닷컴 이진우논설위원
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