# 경기도 화성시 동탄1신도시에 거주하는 박경한(50)씨는 동탄 2지구가 LH(한국토지주택공사)에 수용되면서 토지보상금 50억원을 받았다. 10년 넘게 음식점을 하며 큰 걱정 없이 대학에 다니는 두 자녀를 키우던 박 사장은 요즘 이래저래 걱정이 많다.
보상금으로 땅을 사자니 이미 주변에 땅값은 토지보상금 수령 시 가격보다 배로 올랐고, 그냥 정기예금에 넣어 놓기에는 4%가 되지 않는 저금리에 금융소득종합과세도 부담된다. 결국 토지보상금으로 인근 상가에 투자할 계획이다. 박 사장이 투자하려는 상가는 은행으로 선임대가 확정되어 있고, 준공이 11월이라 투자회수도 빠른 편이다.
올해만해도 인천 검단신도시 3조, 운정3지구 2조2,410억원, 부산 에코델타시티 9,000억원 대구수성의료지구 4,000억원 등 전국적으로 25여개의 사업지구를 추산한 결과 16조원 이상 규모의 토지 보상금이 풀릴 것으로 조사됐다. 이 외에도 보상을 준비중인 곳이 많이 있어 뭉칫돈이 어디로 유입될지에 대한 부동산 업계의 관심이 높아지고 있다.
최대시장인 수도권에서는 경기 하남감일지구 1조3,786억원, 구리월드디자인시티 1조원, 경기구리~포천고속도로 방향 9,711억원 가량의 보상금이 대거 풀릴 것으로 예상된다.
과거의 선례를 보더라도 토지보상금의 50% 정도가 부동산 시장에 투입되는데 이 중 인근 대토를 위해 10%정도가 투입되고 40%가량이 상가, 오피스텔 등의 수익형부동산 시장으로 투자되는 구조로 변화하고 있다.
예전에는 토지보상금으로 강남권 아파트에 투자하는 것이 대세였다. 하지만 최근에는 수익형부동산에 투자하려는 수요가 크게 늘었다. 따라서 수익형부동산 업계는 풍선효과가 발생하기를 기대하고 있다.
지속적인 아파트값 하락으로 대형아파트에 대한 투자수요가 사라지고 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 임대소득 강화로 직격탄을 맞은 상태다.
업계에서는 이번 토지보상금도 상가나 건물, 지식산업센터 등으로 투자 수요가 옮겨갈 것으로 전망하고 있다.
다만, 토지보상금을 받은 후 1년 내에 부동산을 매입해야 취득세 감면 혜택을 받는 점은 유의해야 하고, 상가나 건물은 철저하게 수익성에 초점을 맞춰 투자해 한다.
또한 상가나 건물에 투자시 5억~50억원대 투자금액이 적합하며, 연 수익률 6%내외로 장기 안목으로 투자해야 한다고 전문가들은 지적하고 있다.
이르면 상반기에 임대제한 규제 폐지가 예상되는 지식산업센터도 관심이 높아질 것으로 보인다. 서울 및 수도권 대도시 도심내 임차수요 증가하고 있고, 통상 660㎡규모라면 분양가 10억선으로 보면 된다. 올해 분양을 받을 경우 취득세는 50%, 재산세는 37.5% 감면된다.
소형 오피스도 주목을 받고 있다. 경기침체 여파 인해 소규모 창업자 늘면서 소형 오피스 임차수요 증가하고 있기 때문이다. 명동·회현동·충무로 등 서울 강북권 도심이 유망하며 최소면적 33㎡ 3.3㎡당 900만원대, 분양가 3억2,000만원선이다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "시중의 700조원에 해당하는 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 수도권에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준"이라며 "다만 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 높은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다"고 말했다.
이어 장 이사는 "특히 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 동탄2신도시 등의 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다"고 전망했다.
부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 토지보상금 대체 투자처 유망 수익형 부동산으로 경기 하남 풍산동 하남 수산물복합단지, 서울 서초보금자리지구 서초타워, 경기 광명 소하동 광명 행운드림프라자, 서울 강남 역삼동 강남역 센트럴애비뉴, 서울 강남 역삼동 신논현 마에스트로, 서울 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐몰''서울 금천 독산동 독산동 현대지식산업센터, 서울 중구 충무로 엘크루 메트로시티 등이 있다고 밝혔다.
토지보상금 대체 투자처 유망 수익형 부동산 현황 < 상가 >
하남 수산물복합단지=하남 수산물복합단지=경기 하남시 풍산동 245-3번지 일대에 대규모 수산물 복합상가인 ''하남수산물복합단지''가 분양중이다. 이 단지는 대지면적 1만8,156㎡ 부지에 연면적 2만7,273㎡ 규모로 지상 3~4층 5개 단지, 건물 15개동으로 건립되며, 206개 점포와 28세대의 공동주택으로 구성된다. 이들 상가 건물에는 수산물 도·소매점, 일반음식점, 편의점, 스크린골프장, 커피전문점, 노래방, 냉동창고, 업무시설 등이 들어설 예정이다. 하남수산물복합단지는 전국 최대 규모의 최신시설의 수산물 특화 복합단지로 한곳에서 모든 것(먹을거리·공연·문화)이 원스톱으로 이뤄지는 복합몰이라는 평가를 받고 있다. 입점은 2014년 5월 예정에 있다.
서초타워=서울특별시 서초구 우면동 757번지(서초보금자리 준4-3) 서초타워 상가가 분양중이다. 지하 2층~지상 7층, 연면적 2,422.36㎡ 규모로 총 점포수는 22개다. 지하 2~1층은 주차장, 지상 1~7층은 근린상가로 구성되며, 3.3㎡당 분양가는 1,000만원(VAT별도)~4.000만원(VAT별도)선이며, 전용률 약 60%이다. 왕복 10차선(40m) 양재대로변 서초보금자리지구 초입에 위치한 3거리코너 상가로 가시성이 뛰어나며, 인근에 초등학교와 대형 유치원이 인접해 다양한 임차업종을 유치하는데 유리하다. 서초타워는 삼성 R & D센터(2015년 2월 준공예정, 연구인력 1만명 상주), LG전자 사옥(4,000여명), 서초 보금자리지구 4,000여 세대, 우면지구 3,300여 세대 등 배후 상권이 탄탄한 요지에 위치해 있다. 2014년 4월 준공예정이다.
광명 행운드림프라자=경기도 광명시 소하동 1380번지(가지번) 일대 광명 행운드림 프라자를 4월 공급할 예정이다. 지하 3층~지상 4층 규모로 지하 3층~지하 2층은 주차장으로 지하 1층~지상 4층은 근린생활시설로 구성된다. 주차대수는 자주식으로 54대(법정:35대)이며, 층별 추천업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층은 약국, 편의점, 문구점, 이동통신대리점, 은행CD기, 부동산중개업소, 베이커리, 프랜차이즈, 커피전문점 등이다. 2층은 금융기관, 전문식당가, 미용실 등, 3~4층은 병의원, 학원 등이다. 광명 행운드림 프라자는 역세권 휴먼시아택지지구 약 4,500세대 초입길에 위치해 있으며 4거리 코너입지다. 3.3㎡당 분양가는 650만원(VAT별도)~3,200만원(VAT별도)선으로 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 조건이다. 인근에 분양한 상가들의 3.3㎡당 분양가가 1층 기준 2,800만원(VAT별도)~4,000만원(VAT별도)선임을 감안하면, 최대 3.3㎡당 800만원 가량 저렴하다. 2014년 11월 준공예정이다.
강남역 센트럴애비뉴=대우건설은 서울 강남구 역삼동에서 스트리트형 상가인 ''강남역 센트럴애비뉴''가 분양 중이다. 대형 오피스텔인 강남역 센트럴 푸르지오시티의 단지 내 상가로, 지하 2층~지상 3층 총 110개 점포로 구성되고 일부 점포에 한해 테라스 조성이 가능하다. 강남역 일대 건물 중 상업시설 점포수로는 최대 규모다. 상가 연면적은 1만3,000여 ㎡에 달한다. 지하철 신분당선과 환승이 가능한 강남역 1번 출구에서 약 34ｍ 떨어져 있다. 강남역의 유동인구를 끌어들일 수 있는 게 장점이다. 또 주변이 테헤란로 일대 오피스빌딩가, 삼성타운 같은 사무실 밀집지역이어서 배후 고정수요가 풍부해 프랜차이즈나 식음료 사업도 유망하다. 총 728실(분양완료)에 달하는 오피스텔 입주민도 든든한 고정 수요다. 4개면이 개방된 스트리트형으로 조성돼 소비자의 발길을 끌어들이기 유리한 구조다.
신논현 마에스트로=서울 역삼동 신논현역 인근에서 ''신논현 마에스트로'' 상가가 분양 중이다. 상가를 분양받으면 분양가(2억2,000만원)의 7%인 월 131만원을 첫 해 월세로 수령할 수 있다. 월세는 매년 전년 대비 5%씩 인상돼 10년차에는 수익률이 연 11%에 이를 전망이다. 이는 상가 지하 1층~지상 2층에 자리잡은 국내 최대 규모의 외국인 성형외과(퀸즈메디컬)가 15년 임차계약을 체결하고 있어 가능하다. 교통도 편리하다. 서울지하철 9호선 신논현역이 가깝고 논현역 강남역 역삼역 학동역 모두 1㎞ 내외에 있다. 강남대로도산대로테헤란로가 인접한 강남 최고의 교통요충지다. CGV 영화관, 교보문고, LG아트센터는 물론 현대백화점 갤러리아백화점 등 편의시설도 풍부하다.
텐즈힐몰=서울 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가 ''텐즈힐몰''도 눈여겨볼만하다. 연면적 2만5,500여㎡에 1개 동 1~2층 총 208개 점포로 구성돼 있는 대규모의 스트리트형 단지 내 상가이다. 왕십리뉴타운 2구역 직접 고정수요 1148가구와 1구역 1702가구, 3구역 약 2,529가구로 총 5,379가구도 배후수요에 포함된다. 또 인근 대규모 단지 등 고정수요를더하면 약 7,000여 가구의 배후수요를 확보하고 있다. 왕십리 2구역이 왕십리 1,2,3구역 중 가장 먼저 입주(2014년 2월)를 시작해 수익회수가 빠른 것도 장점이다.
독산동 현대지식산업센터=현대건설은 서울 금천구 독산동 옛 코카콜라 물류 부지에도 연면적 17만5,264㎡ 규모의 ''현대지식산업센터''를 분양 및 임대 중이다. 지하 4층~지상 26층, 2개동 규모로 아파트형공장, 근린생활시설, 업무지원시설로 구성돼 있다. 지난달 28일 준공이 완료돼 계약 즉시 입주할 수 있다. 시흥대로변에 위치해 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥IC 등을 이용하기 쉽고, 지하철 1호선 독산역도 걸어서 이용이 가능하다. 홈플러스, 빅마켓 등 대형마트와 금천구청, 금천우체국 등 기반·편의시설과도 가까운 편이다.
한국아이닷컴 장원수 기자 jang7445@hankooki.com
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