부동산 투자요령 10계명
1. 팔릴수 있는 물건을 사라.
너무나 당연한 공자의 말씀 같지만, 대부분의 부동산 투자자들이 구입하는데 급한 나머지 이 평범한 원칙마저 못지키는 경우가 많다. 값에 신경을 쓰다 보면 환금성이 전혀 없는 영원한 자기소유의 부동산을 구입하는 실수를 범한다. 값이 싼 곳에는 그만한 이유가 숨겨져 있다.부동산이란 대개 토자한것만큼 가치를 지니고 있는 법이다. 팔릴수 없는 부동산은 상품으로서는 이미 가치를 잃은 것이다. 또한 부동산은 그 자체가 팔리려면 대중성이 있어야 한다. 대부분의 부동산 투자자들이 싫어하는 위치, 환경, 건물구조인데도 유독 자기자신만 좋아해서 구입했다면 나중에 처분하고자 할 때 대중성 결여로 상품의 가치를 잃는다. 비교적 대중성이 있어 일반경기의 호불황에 관계없이 언제나 처분이 가능한 적정 규모의 부동산, 이것이 바로 팔릴 수 있는 부동산이다.항상 구입할때는 팔 것을 전제로 하고 행동에 옮겨야 한다.
2. 최고급품을 노려라.
너무나 평범한 말 같지만 부동산 투자에도 이 원리가 적용된다. 동원할 수 있는 자금이 한정되어 있는데, 어떻게 비싼 최고급 물건을 구입하느냐고 반문하겠으나 동원가능자금과 사들일 대상 물건이 엇비슷할때의 경우이다. 최상품의 물건을 구입해 두면 살 때는 비록 비싼 것 같으나 장래에는 반드시 투자한 만큼을 회수해 내게 마련이다. 더욱이 이 최상급의 원리는 상가의 경우 너무나 명백하게 적용된다. 어느 특정상가 지역에서 최고급 물건은 구입할때도 독점적인 가격이 형성 되지만, 시간이 경과할수록 다른 상가와 비교해서 값의 상승폭은 훨씬 높다. 상가로서 좋은 위치는 부동산의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성 때문에 독점성이 극히 강하고 대체성이 없다.다만, 그지역이 장차 쇠퇘해지면 상대적으로 다소의 부담은 따른다.
3. 부동산경기가 불황일때사라.
불황은 호황을 약속하는 희망이며, 이때 버티어내는길이 바로 호황에 큰 수확을 기할 수 있다. 부동산 경기의 하나의 특징은 정점과 저점이 높고 깊으며 그 기간이 긴것이다.
인내심 경쟁에 이기는 자만이 투자에 성공할 수 있다. 기왕 가진부동산이라면 방치하지 말고 활용해서 수익을 올리도록 연구해야 한다.장차의 관광붐을 예상해서 가족이 함께 즐길수 있는 대중성 주말농장을 꾸미는것도 한 방법이다.불황에 견디는힘, 이것이 바로 성공의 지름길이다.
4. 소유가 문제가 아니고 이윤이 문제다.
(1) 증식이 안되는 부동산은 처분하라.
부동산 투자야말로 투자 그자체에 뜻이 있는 것이 아니라 이윤을 올리는데 그 목적이 있는것이다.처음 투자할때는 계산에 관심을 가졌다가도 얼마후에는 무엇에 투자했는지 투자목적을 잊어버리고 소유 자체에 만족하는 예가 허다하다. 그러나 이것은 정말 한번 생각해 볼만한 일이다. 진짜 투자자라면 계수를 중심으로 불필요한 부동산은 과감하게 처분할 줄 아는 용기가 필요하다.또한 투자엔 타이밍이 중요하다. 가령 새로운 도시계획 기타 토지관계의 입법이 정부에서 추진되고 있다면 현재 가지고 있는 땅을 처분하는 것이 유리하다고 판단되었을때는 곧 결단을 내려야 한다.부동산의 특성과 행정적,경제적 여건의 변동을 예측하여 전혀 희망이 없다고 판단되었을 때 행동에 옮겨야 한다.
항상 정부의 각종 시책, 토지에 대한 입법관계,세제관계,도시계획등 부동산관계정보에 민감하게 대처하면 자기가 가진 땅이 유리하게 또는 불리하게 될 것인가를 예측할 수 있다. 대개 자기가 가진 땅에 대해서는 사실상으로 애착을 거는 것이 투자자의 일반적인 경향이다.항상 냉철하고 객관적인 판단아래 자기 땅을 평가해서 투자할대 쏟은 노력과 계산을 처분할 때도 십분발휘, 타이밍을 맞춰 투자해야한다.
(2)소유보다는 활용에 머리를 쓰라.
세상이 급변하고 있다. 그러나 이러한 사조와는 관계없이 별로 바꿔지지 않는 것이 있다. 바로 부동산,주택이나 토지에 대한 우리의 관념은 예나 지금이나 다름이 없다.
집이나 땅을 소유하는 것은 우선 정신 위생상 좋다.마음이 뿌듯하고 든든하다.인플레 시기에는 재산가치보존의 한 수단으로 좋은 투자대상이다.그러나 이제 부동산을 대하는 투자자들의 의식에도 혁명이 와야 할 것 같다.주택이나 토지를 소유해야 한다는 생각에서 활용의 방향으로 전환이 필요하다.
5. 비정상은 정상화된다.
부동산의 제원리도 인간생활과 거의 동일하다. 부동산 투자에 있어서 비정상은 정상화된다는 원칙을 항상 이해해야 한다.비정상은 시간이 지나면 정상화되는 법이다. 따라서 부동산의 투자에 성공하려면 지도를 놓고 이러한 비정상지역을 찾아내야 한다.도심에서 시간 거리나 실측거리로 보아 비슷한 거리인데 값이 현저하게 싼 부동산, 즉 빌딩. 단독주택 . 택지 .아파트 . 점포 등 이런 대상을 찾아내면 왜 다른 지역보다 값이 싼가를 분석 평가한 다음 특별한 요인이 없는데도 투자 고객들의 관심밖에 놓였기 때문에 온 현상이라고 한다면 언젠가는 햇빛을 볼날을 예상해서 투자를 결정해야 한다. 우리가 찾고 있는 대상은 도심에도 있을 수 있고 교외 또는 도심과 교외 중간 지대에 많다.
주로 현재 도로 하나가 개설되지 않아 비정상적으로 값이 싼 지역도 있을 수 있다.
이러한 경우 시청의 도시계획을 사전에 입수해서 면밀히 분석한 다음 행동에 옮겨야 한다.광진교가 개통되기 전에 명일도.거여동.천호동 지역은 다른 강남 지역과 비교할 때 상당한 지가의 격차가 있었다.이제는 교량 하나가 개통됨으로써 영동지역의 지가와 거의 평준화되어 가는 단계에 놓여 있다. 지도를 놓고 찾아 보면 비정상적으로 지가가 낮은 곳을 얼마든지 찾아볼 수 있다.
6. 집중보다 분산 투자하라
(1) 분산투자란 무엇인가?
어떤 투자이든 투자에는 약간의 위험이 따르게 마련이다.
샐러리맨들의 재산삼분법이란 것도 바로 여기에서 연유된 것이다.
재산을 한 곳에 집중시키지 않고 은행예금,증권,부동산등에 거의 같은 비례로 나누는 것은 인플레나 디플레에 대비해서 어떠한 경우이든 큰 손해를 보지 않기 위한 대책이다.부동산도 이제 다양하다. 투자의 흐름을 보아도 도심의 택지에서 임야,답. 아파트. 상가 등의 순으로 변해 왔다.따라서 부동산 투자에는 안정성을 기하려면 과거의 집중투자에서 분산투자를 해야할 시기에 이르렀다. 즉 단순투자에서 분산투자를 시도해야 한다는 뜻이다.분산투자의 잇점은 인플레에 강하고 정기적으로 수입을 얻을 수 있으며 간단히 망해버릴 가능성이 없는 것이다.
(2) 분산투자의 원칙은?
어떠한 일에도 자세히 살펴보면 하나의 법칙성이나 필연성이 있는 법이다.
토지가 가지는 특성, 건물이 가지는 효용, 인간이 이것들을 이용해서 여러가지 활용을 해나가지 않을 수 없는 하나의 필연성과 세 가지 사이에서 결정된다.
첫째로 분산투자의 목적으로 튼튼한 건물을 지을 때는 그 건물이 완전히 낡아 쓸모없을 때까지 건물에 딸린 토지는 그 자리를 벗어날 수 없고 줄곧 봉사하지 않을 수 없다.보통 견고한 건물을 지었다고 하면 50년 전후 동안 그 토지는 다른 용도로 쓸 수없다
둘째, 토지와 건물이 합쳐서 어떤 수익을 발생할 경우 가능하면 가장 많은 수익을 올리는 것이 소망스럽다. 이것을 최고수익획득의 원칙이라고 하는데. 이렇게 가장 좋은 수익을 올릴 수 있도록 입지선정,건물의 배치,규형을 고려해서 건물을 지어야 한다.
셋째, 수익의 내용은 장기적, 안정적, 계속적이어야 한다.이것을 수익의 안정성,계속성의 원칙이라고 부른다.
넷째, 건물과 토지는 내부적으로 균형이 잡히고 해당 인근 지역과는 적합해야 한다. 우리는 이것을 최유효사용의 원칙이라 칭한다.
7. 부동산을 둘러싼 법망을 알라.
부동산 투자에서 또 하나 빼놓을 수 없는 것은 부동산을 완전 포위하고있는 정부의 각종 계획과 거미줄 같은 법망이다.부동산이 투기의 대상에서 제외되고 있던 시대에는 이 포위망도 허술했다.그러나 부동산이 투기대상으로서 단연 두각을 나타내기 시작하자 철통 같은 망으로 바뀌었다.이제는 이 각종계획과 법률을 모르고 함부로 부동산에 도전했다가는 백전백패하기는 마련이다. 전국적인 규모로 시야를 넓혀서 부동산에 손을 대려고 한다면 우선 정부가 발표한 국토종합개발계획을 살펴 보아야 한다.계획을 사전에 입수한다면 정보전에서 이미 승리, 다른 어떤 투자가보다도 이른바 행정적 요인에 따른 초과이윤을 얻을 수 있다. 즉 정부가 어느 지역에 가장 집중적으로 돈을 쏟아넣는가를 안 다음 여기에 맞춰 투자한다면 그 결과는 명백하다. 부동산 투자에 성공하려면 정부가 발표하는 계획과 법률을 빠짐없이「메모」하거나 이 분야에 정통한 정부의 담당자 또는 부동산 전문가의 자문을 받는 것이 바람직하다. 그리고 항상 전국의 지도를 보는 습성, 신문을 「스크랩」 하는 노력을 아끼지 않아야 한다.
8. 투자이윤보다 더 중요한 노후대책
부동산 투자의 목적은 돈을 버는 데 있다. 그러나 투자를 결정할 때는 금전적인 「플러스」 외에 다른 한면, 즉 노후대책등 정신적인 이익의 측면도 한번 생각해 봄직하다.
9. 투자에 있어서 꿩 대신 닭
부동산 투자를 하다 보면 꼭 사고 싶은 위치의 부동산을 사지 못해 후회하는 경우가 있다. 옛날 속담에도 「꿩 대신 닭」이란 말이 있는 것처럼 부동산에도 이러한 대체관계가 성립된다. 이것을 동일수급권이라는 말로 쓰고있다.자기가 구입하고자 했던 부동산과 대차관계가 성립되면서 그 가격형성에 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다. 쉽게 표현해서 어떤 부동산에 관한 수요와 공급, 즉 가격에 영향을 미치는 지역에 존재하는 영역을 얘기하는 것이다.이 원리를 이용한다면 어떤 곳에 있는 부동산에 넣지 못했을 때 결정적으로 실망할 필요는 없을 것이다.언제나 꼭같지는 않지만 비슷한 부동산은 다른 지역에 존재하기 떄문이다.
부동산 투자에 있어서는 항상 대체관계가 있는 부동산이 존재하므로 어느 대상이 아니면 안 된다는 생각은 저버려야 한다. 어디에나 「꿩 대신 닭」이 있는 법이다
10. 장기적인 안목으로 사라
단기적인 안목의 투자는 위험이 뒤따르지만 여유있는 장기적인 투자는 확실하고 투자마진이 더욱 커지게 마련이다. 미국이 알라스카를 사듯 투자하라.유태인은 100년을 보고 투자하고, 중국인은 50년을 보고 투자하고,일본인은 10년을 보고 투자하는데 과연 나는 몇 년을 보고 투자를 하는가?
|
고객센터 
