<중요 체크 포인트> 전원단지는 일반 토지와는 활용면에서 많이 뒤진다.
일반 토지는 주택지 外에도 많은 용도로 활용이 가능하지만 단지내 토지는 주택지 外의 성격으로는 사용할 수 없다.
이러한 한정성 때문에 계약 사전에 체크하여야 할 절대 사항이 과연 주택지로서의 적합한 요건을 갖추고 있는지를 체크하여
점수가 낮으면 값이 아무리 싸다고 하여도 포기해야 한다.
주변 시세가 평당 50만원 인데 "급매"로 25만원에 나왔다해도 점수가 떨어지면 포기해야 한다. 포기가 아니라 생각지도 말어야 한다.
그렇다면 전원단지의 점수는 무엇으로 얼마의 점수를 줄 수 있는가?
전원단지는 최고 점수는 시행,시공사의 거주자에 대한 세심한 배려에 준다.
광범위한 얘기다. 조금 더 좁혀서 얘기하자면 단지를 조성할 때 쾌적한 주거공간과 편리한 생활편의시설을 보다
좋은 조건에 공급하려는 시행,시공자의 마음이 담긴 단지여야 한다는 생각이다.
차를 타고 곳 곳을 지나다 보면 눈살 찌푸리게 만드는 단지가 한 둘이 아니다.
조금 더 좁혀서 얘기하자면 물론 사업의 궁극적인 목적은 많은 이익을 남기기 위하여
하지만 경사가 심하고 도저희 주택지로 사용할 수 없는 토지의 처분을 위하여 무리하게 산림을 훼손하여 만든 단지와
아늑하고 편안한 지형에 자연지형을 살려가며 쾌적
한 주거공간을 연출한 단지와는 어느 누가 보아도 차이가 난다.
거주자들에게 보다 좋은 환경의 주택지 공급을 위하여 조성한 단지라면 경사가 심한
산림을 절토하여 환경을 파괴하면서까지 주택단지를 만들지는 않았을 것이다.
조성원가가 조금 더 들더라도 편안한 지형의 토지를 매입하여 무리한 절,성토 없이 조성한 단지는
시행,시공사의 차후 거주자에 대한 따뜻한 마음의 배려라 생각한다.
이러한 단지는 가격이 조금 높더라도 매입하여도 좋다.
그러면 전원단지를 고를 때 체크하여야 할 몇가지 사항을 알아보기로 한다.
1. 입지여건의 체크
1) 전원단지에서 생활할 때 主 생활권으로 통행에 불편함이 없는지를 살펴야 한다.
전원단지의 토지는 순수한 주택지다. 때문에 타 토지와는 달리 생활편의시설로의 접
근성이 좋아야 한다. 근접한 도시가 5-10분 거리에 위치하여야 심야에 긴급 상황이
발생하여도 병원등으로 이동이 용이하여야 한다.2) 주변에 관광시설,레져시설이 풍부한 단지가 가격이 많이 오른다. 일반 토지도 마찬가지지만 단지 주변에 볼거리 놀거리가 풍부하여야 한다.
도시 생활에 익숙한 도시인들이 전원에 나와서 생활하다보면 시간이 많이 남게된다
이러한 시간을 즐길 수 있는 시설이 주변에 많아야 전원의 무료함을 달랠 수 있다.
단지와 접하여 숲과 계곡이 있고 차량으로 5-10분 거리에 콘도,온천,명승지등이 있다
면 금상첨화다.
3) 主 도로에서 진입하기가 쉬워야 한다. 전원단지의 진입도로는 국도 또는 지방도로에서 300-500m 내외에 위치하여 진입하
기가 편리해야 한다. 좁은 마을도로를 지나서 진입한거나 차량 2대가 교차하기 힘든
도로를 가지고 있는 단지는 가치가 떨어진다.
4) 남향의 좋은 일조권을 가지고 있어야 한다. 양평은 도시보다 겨울이 길다. 긴 겨울을 편안히 보내려면 일조건이 좋은 남향터에 자
리잡은 단지가 좋다.
5) 단지의 조망권이 좋아야 한다.... 이외에도 몇가지가 더 있으나 대략 이정도의 조건을 갖추면 입지여건은 훌륭하다고
볼 수 있다.
2. 현장에서의 체크사항>..
1)단지내 도로의 경사도가 심한 단지는 피해야 한다.
양평군의 전원단지의 대부분이 경사있는 임야에 조성하여 단지내 도로의 경사가 심
하다. 경사가 심한 단지내 도로의 경우 겨울철에 차량통행이 불편하므로 피하는 것이 좋다 2)단지의 도로 폭은 넓을 수록 좋다.
보통 단지의 공유지분이 많으면 불쾌하게 생각하는 구입자들이 많이 있다. 단지의 도로 폭은 차량이 교차하려면 5m 이상은 확보되어야 하며 이럴 경우 보통 18-20% 정도의 공유지분이 발생한다.
단지내 도로의 폭은 차후 가격 상승에 많은 영향을 주므로가급적 공유지분이 많더라도 단지내 도로가 넓은 것을 골라야 한다.
3)하수관로의 시공상태를 확인하여야 한다.영세한 단지개발 업자는 하수관로를 THP관이라 해서 주름잡흰 검은 플라스틱에 철심이 들어가 있는 관을 사용한다.
이러한 하수관은 보통 450mm를 사용하는데 하수관 설치후에 그 위로 도로포장을 하기 위하여
덤프트럭과 레미콘 차량이 드나들게 되므로 차량의 무게에 영향을 받아 지하에서 휘게된다.
곧 부실공사로 이어지게 된다.
하수관은 내구성이 강한 토관으로 설치해야하야 부실공사를 막을 수 있으며 관로설치지점의 바닥은 콘크리트를 타설하여
바닥보강공사를 한 후 관로를 설치하였는지살펴야 한다 .
.하수관과 함께 살펴보아야 할 것이 하수 멘홀이다.
하수멘홀은 보통 직경 1000mm를 설치하는데 멘홀은 각필지에 1개씩 필지의 전면도
로에 설치가 되어 있어야 하며 멘홀은 깊이는 낙엽과 토사등으로 인한 메몰이 쉽기 때
문에 보통 2개를 겹쳐서 깊이를 깊게하는 것이 좋다.
4) 우수배수시설이 잘되어 있는지 확인하라. 우수배수시설은 단지에서 가장 중요한 설치공사다.
일부 업자들은 번거롭다는 이유로 우수배수시설을 등한시 하나 대부분의 옹벽,석축
의 붕괴가 이로 인한여 일어난다는 점을 알아야 한다.
.우수시설은 각 필지의 마당에 작은 우수멘홀을 설치하는데 부지안으로 솥아지는 빗
물이 우수멘홀로 들어가도록 부지전체적인 기울기를 잘 잡았는지 확인하여야 하며
부지의 뒷부분의 법면위에 축구설치와 전면 석축 또는 옹벽의 상단 안쪽에 축구설치
가 잘되어 있는지를 꼼꼼히 살펴야 한다.
.또 하나의 우수시설설치 부분을 확인하여야 하는 곳은 단지내 도로 부분이다.
잘 되어 있는 단지의 공사는 도로의 중간 중간에 도로를 가로질러 빗물의 배수시설이
설치되어 있다. 이는 경험이 많은 업자가 시공한 단지라고 보아도 된다.
.단지를 답사하다 보면 부지 전면의 석축 또는 옹벽이 부지의 뒷부분 보다 낮은 단지를
가끔 볼 수 있다. 이러한 부지는 장마에 거의 붕괴된다. 석축또는 옹벽의 높이는 부지
보다 약간 높거나 부지상단에 흙무덤을 만들어 부지내이 빗물이 석축 또는 옹벽으로
흘러내리지 말어야하며 전체 지형이 안쪽으로 기울어 부지내에 있는 우수멘홀로 빗
물이 빠져나가게 시공이 되어있어야 한다. 석축 또는 옹벽부의 뒷면은 물빠짐이 잘되
게 석분을 300mm 이상 채워 넣어야 한다. 꼭 자세히 살펴보아야 합니다...
5) 지하수는 공동지하수보다 개별 지하수 시공이 좋다.
양평군의 식수는 100% 지하수에 의존하고 있다. 전원단지는 각 부지별 개별 지하수가 아닌 공동 지하수를 개발하여 사용하고 있다. 이러한 시설은 허가당시 개인 1명에게
허가되었으므로 단지의 분양 후 단지내 어느누군가는 관리자가 되어 관리하여야 하는
데 관리자 선정하기가 쉽지 않다. 누구도 관리자가 되지 않으려할 뿐아니라 관리 부실
로 인한 오염등의 문제가 종종 발생하기도 한다.6)석축 또는 옹벽 시공 상태를 살펴야 한다
보통 전원단지는 시공 후 한번의 장마를 거쳐야 안전한지를 확인할 수 있다.
시공이 불안한 석축과 옹벽은 장마에 견디지를 못한다. 석축과 옹벽은 뒷면 배수시설
만 잘해놓으면 걱정이 없다. 특히 석축 시공 후 메지목이라 하여 석축의 틈새에 흙을 지탱하고 있을 나무를 심는다. 메지목은 석축과 함께 같이 자리를 잡을 수 있도록 석축 시공 후 즉시 식재하여야 하나 영세업자 또는 돈에 눈이 어두운 업자들은 이를 게을리해서 장마에 석축이 붕과되거나 석축이 밖으로 밀리는 결과가 생긴다. 작은 부실이 큰 재해를 일으키게 된다 . 7) 조경은 단지의 마무리 공사다.조경이 안되어 있는 단지와 부지의 표면에 돌이 많아 차량이 진입하기 어려운 단지는
영세업자의 단지로 무엇인가 부실해도 부실하다. 조경수 식재와 부지표면의 잔듸식재
는 단지공사의 마무리로 이러한 마무리를 게을리 하였다면 다시한번 생각하여 보아야 한다. 즉 거주자에 대한 배려가 부족한 시행,시공업자의 단지로 보아야 한다는 얘기다.
이러한 단지 일수록 하자도 많이 발생한다.
거듭 말하지만 단지공사는 무엇보다도 우수배수시설이 잘되어 있어야 한다.
단지를 살펴 볼때는 일반적인 지식으로도 부실 시공의 관찰이 가능하다. 단지 공사의
부실로 인한 붕괴는 대부분이 우수시설의 부실시공으로 인하여 발생한다는 것을 잊지말고 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
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